Türkler yurtdışında en çok konut ülkelerde konut yatırımı yapıyor? Avrupa ülkeleri arasında Portekiz, Yunanistan, İspanya ve Malta genellikle 5-10 yıl süreli “Golden Visa” programı ile oturum izni veriyor. Oturum izni süresinin sonunda vatandaşlık başvurusu hakkı da oluşabiliyor. Peki, konutta yurt dışı yatırım talebi neden artıyor? Hangi ülkeler yatırımcının radarında? Yatırım yaparken nelere dikkat edilmeli? Türk yatırımcıların yurt dışında konut alımı hızlandı. Merkez Bankası verilerine göre yurt dışı gayrimenkul yatırım miktarı, 2023’te yüzde 173 oranında bir arttı. Macaristan’ın da bu yıl altın vize veren ülkeler arasına katılmasıyla sektörün daha da hareketlenmesi bekleniyor.
Golden Visa yarışına 2019’da Dubai de katıldı. ABD, 800 bin dolar yatırımla EB 5 vizesi ile Green Card vermeye başladı. Suudi Arabistan’ın da mülk yatırımı ile süresiz yaşam programını başlatması, Macaristan’ın yine bu sene içinde en az 250 bin euro karşılığı yatırım ile Golden Visa programı başlatacak olması sektörü daha da hareketlendirmiş olacak. Öte yandan Türkiye dışında, Antigua, Dominica, Grenada, St. Kiss and Nevis, St. Lucia, Avusturya, Malta, Vanuatu da pasaport veren ülkeler arasında yer alıyor.
Türkiye’de de yurt dışında emlak yatırımları trende dönüşmüş durumda. Konuya ilişkin ekonomist.com.tr‘ye açıklama yapan Mars International CEO’su Hakan Bucak, Türk yatırımcıların yurtdışında gayrimenkul edinme eğiliminin hızla arttığını kaydediyor.
Bucak, “Merkez Bankası’nın 2023 Ödemeler Dengesi İstatistiklerine göre, Türk vatandaşlarının yurtdışındaki gayrimenkul yatırımları büyük bir artış gösterdi. 2022’de 701 milyon dolar olan yatırım miktarı, 2023’te 2 milyar 86 milyon dolara yükselerek yüzde 173 oranında bir arttı. Türkiye’de konut satışları 2023 yılında son 10 yılın en düşük seviyesine gerileyerek 1 milyon 225 bin adetle sınırlı kaldı. Yabancılara yapılan konut satışları ise önceki yıla göre yüzde 48,1 oranında azalırken, Türk vatandaşlarının yurtdışından satın aldığı konut sayısı ciddi seviyeye ulaştı. Yatırımcılar, daha iyi getiri sağlayacağını düşündükleri ülkelerden ev alarak bu trendi destekliyorlar.” diyor.
6 ÜLKE Türkiye’den yatırım çeken ülkeler arasında İngiltere, Portekiz, Yunanistan, İspanya, Amerika Birleşik Devletleri ve Birleşik Arap Emirlikleri öne çıkıyor. Bucak’a göre bu ülkelerin Türkiye vatandaşları tarafından tercih edilmelerinin en önemli nedeni kira getirisi. Bucak, şöyle devam ediyor: “İkinci sırada döviz odaklı yatırım niyeti geliyor. Yatırımlarını çeşitlendirmek isteyenlerin talebi de önemli düzeyde. Stabil ekonomilere yatırım yapmak isteği, yurtdışında yaşam ve iş imkanları önde gelen nedenler arasında. Bu ülkelerin sunduğu yüksek eğitim olanakları ve diğer sosyo-ekonomik avantajları da ekleyebiliriz. Ancak, şunu da belirtmeliyim ki her yıl tercih edilen ülkelerde değişiklikler olabilir ve bu tercihler kişisel ve ekonomik faktörlere göre farklılık gösterebilir.”
Bucak, yüksek konut fiyatları ve artan maliyetlerin bazı yatırımcıları Türkiye dışındaki pazarlara yönlendirdiğini belirterek, “Yatırımcılar, daha uygun fiyatlı ve potansiyel olarak daha karlı gayrimenkul fırsatları arayarak yurtdışı pazarlarına yöneliyorlar. Ancak, yurtdışındaki gayrimenkul piyasalarıyla ilgili faktörlerin dikkate alınması gerekiyor, çünkü her pazarın kendine özgü riskleri ve fırsatları bulunmaktadır. Bu nedenle, Türkiye’deki konut fiyatlarındaki değişimlerin, yurtdışına olan talebi etkilediği söylenebilir.” diyor.
Peki, yurt dışından gayrimenkul alırken nelere dikkat edilmeli? Mars International CEO’su Hakan Bucak 3 konuya dikkat çekiyor:
1 - Yurtdışından gayrimenkul alırken mutlaka bir gayrimenkul danışmanı, avukat ve mali müşavir ile satın alma süreçlerinin yönetilmesi önemlidir.
2 - Sözleşmelerin ve faturaların dikkatlice incelenmesi, paranın resmi bir kaynaktan gönderilmiş olması gerekli.
3 - Ayrıca, satın alma sürecinde hukuki durum, bölge ve konum, maliyetler, finansman seçenekleri, mülkiyet türü, yatırım potansiyeli, profesyonel yardım ve dil/kültür farklılıkları gibi faktörlere dikkat etmek önemlidir. Bu faktörler, başarılı bir mülk edinme deneyimi yaşamalarına yardımcı olacaktır.
Türk vatandaşların yurt dışında gayrimenkul yatırım talebi arttı. Vize için en çok Yunanistan, İngiltere tercih ediliyor. Konut dışında, domates tarlası, şarap bağları ve otel de tercih edilen yatırımlardan. Vesta Global Kurucu Ortağı Armağan, Türkiye’de konut fiyatlarının, Yunanistan’da malikane, İngiltere’de bahçeli bir ev seviyesinde olduğunu ifade etti.
Kiraya yüzde 25 zam sınırı, dövizle kiranın kaldırılması, Schengen ülkelerine vize sıkıntısı ve deprem korkusunu aşmak isteyen Türkiye vatandaşları, gayrimenkul yatırımında rotayı Avrupa’ya kırdı.
Dünya gazetesinin haberine göre ise yatırım yoluyla dolar ve euro ile kira kazancının yanı sıra, AB ülkelerinde serbest dolaşım, ticaret ve çalışma olanakları Türk yatırımcıları cezbediyor. Konut yatırımlarında Türkler en çok Yunanistan, İngiltere’ye ilgi gösteriyor. Dövizle kira geliri için yapılan yatırımlarda ise İngiltere önde. Onu Dubai ve Miami izliyor.
Türk yatırımcıların yurt dışına ilgisinin arttığını, dünyada da benzer bir eğilim gözlemlendiğini söyleyen Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan, “Bazı yatırımcılar için gayrimenkul yatırımı, bazıları için oturma izni, vizesiz serbest dolaşım hakkı ve deprem korkusu gibi faktörler önemli olsa da, genel eğilim yurtdışında yatırım yapma yönünde. Bugün Amerikalılar bile Avrupa’da oturum izni almanın yollarını araştırıyorlar. İngilizler de Avrupa’daki oturum izni programlarına yoğun ilgi gösteriyor.” dedi.
Türkiye’nin bu süreçte ilgi çeken gözde ülkeler arasında olduğunu belirten Nazaran, “Türk vatandaşlığı bazı ülkeler için son derece kıymetli bir statü. Örneğin Amerika’ya yerleşmek isteyen Çinliler için Türk vatandaşlığı önemli bir avantaj olarak görülüyor” dedi. Türkiye’ye ise yabancıların ilgisinin artığına dile getiren Narazan, yabancılara konut satışında yıl genelinde artış beklediklerini vurguladı.
Vatandaşlık programlarıyla birçok ülkenin, ulusal fonlara bağış veya gayrimenkul yatırımı yoluyla yatırımcılara birinci derece akrabalara anında ikinci bir pasaport imkânı sunduğunu söyleyen Narazan, “Örneğin Karayip Adaları, hızlı bir şekilde vatandaşlık ve pasaport hakkı programı sunuyor. Programlar genellikle 100 bin dolardan başlayan iade garantili devlet fonlarını içeriyor” dedi.
Türk vatandaşlarının yurt dışında gayrimenkul yatırım talebinin arttığına dikkati çeken Vesta Global Kurucu Ortağı Armağan Akyüz, kiraya yüzde 25 zam sınırının da bunda etkili olduğunu ifade etti. Türkiye’de Güney bölgelerindeki konut fiyat artışlarının endişe verici boyutlara ulaştığını vurgulayan Armağan Akyüz, Türkiye’de konut fiyatlarının, Yunanistan’da malikhane, İngiltere’de bahçeli bir ev seviyesinde olduğunu ifade etti. Bazı müşterilerin Türkiye’de yazlık alımlar yerine, Yunanistan adalarındaki projeleri tercih ettiğini söyleyen Akyüz, “Girit ve Atina’ya yakın adalarda uygun fiyatlı ve cazip projeler bulunuyor. İngiltere’de de özellikle 2’nci ve 3’üncü bölgelerde bahçeli evler daha uygun fiyatlarla satılıyor. Bu durum, Türkiye’nin turizm endüstrisindeki dengelerinin değişmesine neden oluyor” diye konuştu.
Türk yatırımcıların, yurtdışında çeşitli alanlara ilginç yatırımlar yaptığına işaret eden Armağan Akyüz, “Örneğin, danışanlarımıza şarap bağları, domates tarlaları ve oteller gibi farklı varlıkların satışını gerçekleştiriyoruz” dedi. Eskiden sadece milyon dolarları olan büyük holding sahiplerinin yurtdışında gayrimenkul yatırımlarına ilgi gösterdiğini belirten Akyüz, “Şimdi 150 bin doları olan beyaz yakalılar da bu yatırımlara ilgi gösteriyor. KOBİ’ler de bu tabloda yer alıyor” dedi.
Son yıllarda Türk yatırımcıların Dubai’deki konut piyasasına olan ilgisi dikkat çekici bir artış gösterdi. 2023 yılında yurt dışında 2 milyar doların üzerinde gayrimenkul yatırımı yapan Türkler, özellikle Dubai’de önemli işlemlere imza attılar.
Uluslararası gayrimenkul piyasasında etkin bir rol oynayan Türk yatırımcıların, Dubai listelerinde ilk defa en çok gayrimenkul yatırımı yapan 10 millet arasına girdiğini söyleyen, Uluslararası Gayrimenkul Uzmanı Şerif Nadi Varlı, “Türklerin Yatırım yaptığı en önemli destinasyon Dubai oldu. 2023 yılında Dubai listelerinde ilk defa Türk yatırımcılar top 10 gayrimenkul yatırımı yapan milletler arasına girdi. Dubai’de 2023 yılında en pahalı konut satışı 130 milyon dolar ile bir Türk’e yapıldı.
Vartur olarak bizde 2023 yılında nasibini alan en önemli Türk ortaklı emlak ofisi olduk. 25 kişilik ekibimizle Türk müşterilerin yoğun talebini görüyoruz. Türkler bundan 10 yıl önce yılda 130 milyon dolar yurt dışında gayrimenkul alımı yaparken, 2024 ocak ayında 133 milyon dolarlık alımla bunu 1 ayda harcamış oldu. İlginin artışı hakkında da önemli bir sinyal vermekte” diye konuştu.
Dubai’de gayrimenkul yatırımı ve yurt dışında gayrimenkul yatırımının birçok yatırımcı için ilk yurt dışı deneyimi olduğunu belirten Varlı, “Bütçesi geniş olan müşterilerimiz dahi test etmek amaçlı Dubai geneli pazarına nazaran düşük ve orta segment bütçelerde yatırım yapmayı tercih ediyorlar. Genel olarak 300 bin dolar/1 milyon dolar aralığı gayrimenkuller en sık sattığımız bütçeler oluyor. Ve buda genellikle markalı, rezidans projelerinden stüdyo, 1+1, 2+1 daireler oluyor” dedi.
Türk yatırımcılarının en çok yaşadığı zorluğun iki piyasa arasındaki satış hızı farklılığı olduğunu vurgulayan Uluslararası Gayrimenkul Uzmanı Şerif Nadi Varlı, “Genellikle Türkiye’deki konut projeleri inşaat ilk lansmanından, inşaat bitimi sonrasına kadar 3-5 yıl aralığında satışı devam ettiği için alım kararlarını ağırdan alıyorlar.
Dubai’de konut projeleri lansman itibariyle 2 saat ile 2 ay aralığında a’dan z’ye satıldığı için biz projeyi konuşurken bazen uyarmamıza rağmen “bu daireyi düşünürken kaçırabilirsiniz” diye almak istediği daireyi kaçıran her ay müşterilerimiz oluyor” dedi.