Peki Merkez Bankası’nın kira sorunlarına karşı getirdiği öneriler ne anlama geliyor? Hisseli kiracılık uygulaması nedir, konut sayısına göre kademeli vergilendirme nasıl olacak?
‘FİYATLAR YAŞAM KOŞULLARINI ETKİLEDİ’
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı konuyla ilgili detayları Milliyet'e anlattı. Özelmacıklı konuşmasında şu ifadeleri kullandı:
“Merkez Bankası enflasyon raporunu açıkladı. Rapora göre genel anlamda Türkiye’de 2020 yılı sonrasında konut fiyatlarında kayda değer artışın olduğu gözlendi. Konut piyasasının 2023 yılında depremden sonra önemi daha da arttı. Gerek konut fiyatlarındaki artış gerek kira fiyatlarındaki artış yaşam ve talep koşullarını etkiledi.
Konut piyasasının yüksek enflasyon ortamında yoğun bir şekilde yatırım aracı olarak görüldüğünü unutmamak gerekiyor. 2023 yılında konut fiyat endeksinin zirve yaptığı dönemler gördük. Yüzde 80’i aşan oranlara çıkmıştı.
‘KİRA VE SATILIK FİYATLAR YÜKSEK SEVİYEDE’
Kira piyasası ile alakalı artan kiralar yüzde 25 sınırlaması çerçevesinde sınırlandırılmış olsa da tüketici fiyatlarında önemli etkiler oluşturdu. Enflasyon oranının üstünde yenilenen kira kontratlar artış gösterdi. Satılık fiyatları da yüksek bir seviyede.
KİRA TAKİP SİSTEMİ HAKKINDA
Merkez Bankası tarafından konut piyasasının sağlığı açısından arzın önemli bir şekilde dengeli tutulmasına temas ediliyor. Önemli konu başlıklarından biri ise e-Devlet üzerinden kira takip sisteminin kurulmasıdır. Burada Tapu, Kadastro Genel Müdürlüğü’nün çalışması var. Konut kira piyasasındaki değişim, hareketlerinin gözlemlenebilmesi, sürecin kiracı ve mal sahipliği açısından değerlendirmelerin doğru yapılması için e-devlet sistemine aktarılması planlanıyor.
DEVLET DESTEKLİ SOSYAL KONUT GELİŞTİRİLMESİ HAKKINDA
Devlet destekli kiralık sosyal konut sisteminin geliştirilmesi önceden beri öneri olarak geliyordu. Hollanda ve İtalya’da bazı modeller var. Devletin ürettiği konutları satmayarak sosyal konut kapsamında ihtiyaç sahiplerine kiraya verebilmesi ve konut piyasasının istikrar sağlanması hedefleniyor.
Modellerden bir diğeri ise kiralama amaçlı konut üretim sürecine özel sektörü de dahil etmektir. Özel sektördeki amaç ne? Özel sektör çeşitli desteklerle kiralanabilir gayrimenkuller üretsin isteniyor. Bunlar özel sektör tarafından inşa edilecek, edildikten sonra sermaye piyasası araçları ile bu şirketlerin portföyleri halka açılabilecek. Kişiler gayrimenkul alamasa bile hissesini alarak bireysel yatırımcıların konut piyasalarındaki dengesiz dalgalanmalardan korunması sağlanıyor.
HİSSELİ KİRACILIK UYGULAMASI NEDİR?
Bir diğer başlık ise hisseli kiracılık uygulamasıdır. Büyükşehir merkezlerinde birikimi olan ancak bunun tamamı ile ev alamayan, mevcut durumda kredi çekemeyen kişilerin taşınmazın bir miktarına hissedar olmasıdır. Parasını toparladıkça da daha fazla hisseyi satın alması modeli diyebiliriz.
Londra’da ilk defa konut sahibi olacaklar için böyle bir model işletiliyor. ‘Shared ownership’ adı verilen programa ilk konutların en az yüzde 25’i satın alınabiliyor. İlerleyen zamanda evin geri kalan hissesini satın alabiliyorlar.
Bir diğer başlık da konut piyasasının verimli çalışmasıdır. Yakın zamanda çok sayıda kiracıya tebligat gönderildiğini görüyoruz. Emlak vergilendirmelerinde esas rayiç değer tespitlerinde çeşitli düzenlemelerin yapılması öneriliyor diyebiliriz.
KADEMELİ VERGİLENDİRME NASIL UYGULANACAK?
Sahibi olunan konut sayısına göre kademeli vergilendirme belli ülkelerde uygulanıyor. Fransa’da emlak vergisinin daha fazla ödenmesine ilişkin bazı örnekler var. ‘Türkiye’de kademenin ne şekilde olacağı? Mülkiyet hakkını ne kadar kısıtlayacağı?’ tartışma konusu olacaktır. ‘Kademeli vergilendirme emlak vergisi ile mi olacak, gelir vergisi dilimlerinde başka bir unsur mu düşünülecek?’ bu kapsamda bakmak lazım.
BOŞ KONUTLARIN VERGİLENDİRİLMESİ HAKKINDA
Ağustos ayından itibaren konutlardaki kriterin daha da kısıtlanması nedeniyle konuta erişim zorlaştı, faizlerin artması ile birlikte ipotekli konut satışı durma seviyesinde.
Boş konutla ilgili amaçlanan şudur: Boş kalan yerler boş tutulmasın. Mal sahipleri açısından kiralara sınırlama getirilmişken, bunların sadece boş olması nedeniyle ekonomiye kazandırılması çok sağlıklı olamayabilir. En çok dikkat çeken başlık ilk kez konut sahibi olacaklara getirilecek mortgage modelleri diyebiliriz.
EŞİK ÜCRETE ENDEKSLİ KONUT KREDİSİ TAVSİYESİ
Tavsiyelerden bir diğeri de uzun vadeli eşik bir ücrete endeksli ve değişken faizli konut kredisi modelinin geliştirilmesine yöneliktir. Sürdürülebilir mortage sisteminin Türkiye’de önemli bir ihtiyaç olduğunu görüyoruz. Genel olarak gayrimenkul fiyatlarındaki artışlar yaşam koşullarını etkileyerek dolaylı yollarla enflasyona etki ediyor. Konut piyasasında fiyat istikrarı ve piyasanın sağlığı açısından arzın sürdürülebilir olması önemli başlıklardır.
Sadece yurt dışı örnekler değil, ülkemizin ihtiyaç duyduğu kentsel dönüşüm başta olmak üzere birçok konu da var. Umarız ki gayrimenkul piyasasında sürdürülebilir bir geliştirme modeli önümüzdeki dönemlerde mümkün olur.”